請教一下金融英文單字

次級房貸

口語一點應該就是二胎房貸的意思.

通常有些人在初次辦理房貸額度時,  不須借多時可能就不會借足,  e.g.  房價500萬  ;  只貸200萬

下次又要用該房產去貸款,  金融機關或民間借款可能會視房價與房貸間的差額,  再貸予相當金額.

http://en.wikipedia.org/wiki/Subprime_lending#Subprime_mortgages

Subprime  mortgages

As  with  subprime  lending  in  general,  subprime  mortgages  are  often  defined  by  the  type  of  consumer  to  which  they  are  made  available.  According  U.S.  Department  of  Treasury  guidelines  issued  in  2001,  "Subprime  borrowers  typically  have  weakened  credit  histories  that  include  payment  delinquencies,  and  possibly  more  severe  problems  such  as  charge-offs,  judgments,  and  bankruptcies.  They  may  also  display  reduced  repayment  capacity  as  measured  by  credit  scores,  debt-to-income  ratios,  or  other  criteria  that  may  encompass  borrowers  with  incomplete  credit  histories."

Subprime  mortgage  loans  are  riskier  loans  in  that  they  are  made  to  borrowers  unable  to  qualify  under  traditional,  more  stringent  criteria  due  to  a  limited  or  blemished  credit  history.  Subprime  borrowers  are  generally  defined  as  individuals  with  limited  income  or  having  FICO  credit  scores  below  620  on  a  scale  that  ranges  from  300  to  850.  Subprime  mortgage  loans  have  a  much  higher  rate  of  default  than  prime  mortgage  loans  and  are  priced  based  on  the  risk  assumed  by  the  lender.

(續)

http://en.wikipedia.org/wiki/Subprime_lending#Subprime_mortgages

Subprime    mortgages

Although  most  home  loans  do  not  fall  into  this  category,  subprime  mortgages  proliferated  in  the  early  part  of  the  21st  Century.  About  21  percent  of  all  mort­gage  originations  from  2004  through  2006  were  subprime,  up  from  9  percent  from  1996  through  2004,  says  John  Lonski,  chief  economist  for  Moody`s  In­vestors  Service.  Subprime  mortgages  totaled  $600  billion  in  2006,  accounting  for  about  one-fifth  of  the  U.S.  home  loan  market.

There  are  many  different  kinds  of  subprime  mortgages,  including:

1)  interest-only  mortgages,  which  allow  borrowers  to  pay  only  interest  for  a  period  of  time  (typically  5-10  years); 

2)“pick  a  payment”  loans,  for  which  borrowers  choose  their  monthly  payment  (full  payment,  interest  only,  or  a  minimum  payment  which  may  be  lower  than  the  payment  required  to  reduce  the  balance  of  the  loan); 

3)and  initial  fixed  rate  mortgages  that  quickly  convert  to  variable  rates. 

(續)

http://en.wikipedia.org/wiki/Subprime_lending#Subprime_mortgages

Subprime  mortgages

This  last  class  of  mortgages  has  grown  particularly  popular  among  subprime  lenders  since  the  1990s.  Common  lending  vehicles  within  this  group  include  the  "2-28"  loan,  which  offers  a  low  initial  interest  rate  that  stays  fixed  for  two  years  after  which  the  loan  resets  to  a  higher  adjustable  rate  for  the  remaining  life  of  the  loan,  in  this  case  28  years.  The  new  interest  rate  is  typically  set  at  some  margin  over  an  index,  for  example,  5%  over  a  12-month  LIBOR.  Variations  on  the  "2-28"  loan  concept  include  the  "3-27"  and  the  "5-25".

(完)

PRIME是Credit  Bureau用來形容信用達到某一種程度的人，
這些在PRIME的等級裡的人一般都很容易拿到貸款，
因為信用夠好，
但那些想買房子信用又不好的人怎麼辨呢？
所以就有　SUBPRIME  MORTGAGE　的出現，
sub就是低的意思，
subprime就是低於prime的門檻，
mortgage就是房貸，
基本上subprime  mortgage就是給信用不好的人的貸款。

喔~了解,  謝謝!

我原以為次級是第二次以上辦理貸款的意思呢!又多學了一個常識.

不過看了老頑童貼的資料,  其實這在國內的房貸市場還算蠻普遍的啊,  一般金融機構在辦理房貸時,  不是都有讓貸款人選擇要如何攤還.

一般人要省利息可能會選擇每期本利一起還;  但是也有人可能考慮經濟能力,或考慮裝璜先,  所以會選前5年或前10年僅攤還利息不還本金.

也有金融機構會容許貸款人不定額還款,  沒錢就還少,  年終獎金發下來就多還一些,  以節省利息.

也有銀行推優惠利率的方式是,  可能前兩年提供較優惠的貸款利率且是固定利率還款,  兩年以後就調回一般正常利率且採機動利率償還餘款.  (國內可能是比照三商銀的貸款利率;  國外可能就是以LIBOR倫敦拆款利率或SIBOR新加坡拆款利率指數評估)

如果以次級房貸來聯想,  還真難解釋.

不過一般來說,  確實這些方式的利率通常會高於一般定期攤還本利的利率.

而prime  mortgage  到底如何去界定呢?

因為一般有錢人資產雄厚或債信好的人,  銀行為了消化爛頭寸還要拜託他們來借,  所以銀行會減個幾碼,提供更優惠的利率.  這是所謂的prime  mortgage  嗎?  還是定期定額的還款的較低利率方式就算呢?

不知道這次的理解是否正確.  如果錯了,  請指正喔~

老頑童的文章裡有提到                                                                                                                                   

Subprime    borrowers    typically    have    weakened    credit    histories    that    include    payment    delinquencies,    and    possibly    more    severe    problems    such    as    charge-offs,    judgments,    and    bankruptcies.

也有提到subprime  is  risker  than  prime.所以我認為是當一個人同時有兩個房貸(prime  and  subprime)  他必須要先償還prime  也就是說要是今天銀行知道借給你的前將是你的prime  mortgage銀行可以確認你有錢的時候第一個還錢的對象就是先償還你的第一個房貸  所以prime  mortgage對銀行來講風險較低  利率必定比subprime來的低

我倒是沒有聽過因為你credit  history好借錢就可以打折的方案...

其實對銀行來講借給subprime  borrower的利率高借出去一樣的金額  比較好賺  但風險就在於欠錢人到底有沒辦法還錢  有了錢還得先償還和他人借的prime

現在美國的房貸市場也是有一推有的沒的exotic  mortgages  (non-conventional)  但這些有的沒的其實qualified很多沒有辦法再五年或十年後償還的起的人  (因為前五年或前十年的利率很低  但借錢的人沒有預料到五年十年後當利率狂飆的生活有多魔的難過)

五年或十年之後  那些借錢的人在這五年十年之間收入沒有增加  沒有被升職年薪也沒有太大的變化  在五年十年之後要是沒有辦法償還貸款  最後的一條路就是賣出當時買的房子

一兩年前美國都市的房地產狂飆  大家都想要進場賺個一筆
當時選擇五年十年前先低利率後高的人  在五年十年後要是付不起  就會賣屋  大家同一時間的進場同一時間知道不行退場的時候  就是專家認為美國房地產會垮的時候  所以當時有很多專家反對exotic  mortgages