想置產嗎? 先看看這篇吧! 老房子　挖黃金

就在兩千億元預算釋出十五天前，板橋市明翠里里長許文宏，花了一年時間，說服明翠里一千六百戶居民加入都市更新計畫。

總面積超過一萬八千坪的明翠里，是歷年來全台灣最大的都市更新案。許文宏回憶，當他一年前開始遊說里民參與都市更新計畫，屋齡超過四十年的明翠里四層樓舊公寓價格就反映上漲，隨參與戶數越來越多，過去三個月，根據信義房屋的統計，此區的舊公寓交易價已從十一萬元上漲至十七萬元。

想像一下，你花五百四十萬買一戶四十年、外牆斑剝、沒有電梯、可能還會滲水的舊公寓，划算嗎？可是你不用再多花一毛錢，等五年，它就會變成十二層樓高、鋼骨結構、配備全新電梯、每戶還加送一個價值一百八十萬元地下停車位的全新大廈。

這全新的鋼骨住宅，每坪售價至少可跟周邊預售屋每坪三十萬元看齊。投資五百四十萬元，五年後，可以換到價值一千二百萬元的新屋，換算平均年報酬率達一八％。這樣的投資，你要不要？

「年輕人買台北市精華區地段的中古屋，既可自住又可搭上都市更新行情，是現階段最具投資價值的選擇。」替元大操盤買下環亞飯店的復華銀行副董事長馬維辰指出，現在台北市建商不怕沒人買房子，而是擔心找不到土地可以蓋房子。

中古屋搶手　改建長期投資報酬率，勝過預售屋

建商為找建地，過去都是搶標國有地，在財政部停止國有地拍賣後，只剩下收購老宅、談判合建一途。隨著都市更新腳步越走越快，位在商業區的中古屋因土地持分高、公設比低，加上容積率大，屋主參與改建後能分得的新房坪數高，有改建潛力的老宅已成為搶手貨。

由政府帶頭做多，建商跟進的投資熱潮，最近在大安森林公園旁的信義路上，就出現一個令許多建商眼紅的「老宅變黃金」實例——「勤美璞真」。

原本在信義路四段的大安森林公園路段上，大馬路旁的巷子裡，一棟屋齡超過三十年，沒有電梯的五層樓舊公寓，每坪市價約在三十一萬元。一年前，璞真建設竟然以超過市場一倍的行情，以每坪六十五萬元、每戶二千五百萬元的代價，收購這棟全部共八戶的舊公寓。

這八戶住戶沒想到璞真建設為了中古屋改建，竟願意付出超出市場行情一倍的高價。他們更沒想到的是，璞真雖然花大錢買中古屋，但是賺到的更多。

璞真拆掉這棟五層樓舊公寓後，把建築基地面積擴大到九百零五坪，配合基地面對著大安森林公園、沒有任何高度限制的優勢。璞真夷平舊公寓，變成三十三樓高，共六十五戶，每戶一百六十坪的豪宅，每坪售價開價一百一十萬元，打破宏盛帝寶的豪宅銷售紀錄。

化被動為主動　都市更新，一般民眾也可自辦

「勤美璞真」整起建案預估銷售金額高達九十億元，璞真兩年前砸下二十億元開始買地布局，壓寶沒人要的中古屋進行改建。二年後，換得這個業界預估獲利四十億元的建案，讓國內建商豔羨不已。

不過，「都市更新條例」相當複雜，即使一般房仲業者也不甚了解。因此如何抓住哪一區的中古屋來投資，是門大學問。

三年前投入研究都市更新，更派團隊到日本學習的東家建設總經理陳百棟表示，除了被政府劃為都市更新的區域之外，一般民眾也可透過自辦都市更新的方式，把老宅變新屋。

目前台北市政府規定民眾可辦理都市更新有十四項條件，只要符合三項就可以自辦都市更新，而其中最容易符合的三個條件如下：屋齡年限超過三十年、基地面積超過三百坪，及三分之二以上的居民同意。

挖金三要件　舊公寓、商業區、捷運站最優

為了滿足以上三項條件，在台北市精華區尋找老宅變黃金的商機，這些中古屋的「土地」特質，至少要先符合以下三項條件：

一、舊公寓勝過舊大廈，而且公寓的樓層越低越好。舊公寓的特色是土地持分高，公設比超低，只要土地持分越高，參與都市更新或者與建商談判改建，就能談到更好的條件。例如板橋明翠里幾乎都是四層樓舊公寓，在都市更新之後，原本每戶平均是三十坪舊公寓，都市更新後，每一戶可換到原本同樣大的新居，外加四坪公設比及額外停車位，算算報酬率有二．五倍至三倍。

都市更新最大敵人之一，就是鄰居。建商最常碰到的問題是住戶過多，意見難整合，選擇沒電梯的四層樓以下舊公寓，樓層越低，住戶越少，干擾都市更新案可能性越低，就能越快與建商達成都市更新或合建的條件。

二、商業區勝過住宅區。一般住宅的地目可分成商業用地及住宅用地兩種，其中的差別就在容積率，容積率更是攸關建商願不願意進行都市更新的重要條件。

一般住宅區舊公寓容積率幾乎蓋滿，除非當地房價夠高，否則建商參與重建獲利不易，因此建商多不願參與住宅用地的改建案。相反的，位在商業區的舊公寓，尤其是大馬路向內延伸三十米以內、通常是馬路邊第一條巷子內的舊公寓，這些住宅地目仍屬商業區，擁有商業區的容積率，改建效益相對較高。

三、地點臨鄰捷運站、良好學區或政府機關要地。「地點」是房地產投資的不敗法則，只要選對地點，中古屋就算沒碰到都市更新與改建的機會，價格仍舊有上漲條件。尤其是在豪宅周圍、重要地標附近的舊公寓，最具上漲空間。陳百棟分析，以「勤美璞真」為例，位在該建案後方的四層樓舊公寓就值得投資，現在一坪不到三十萬元，但前方有著每坪超過一百萬的豪宅為地標，未來改建後的新屋行情，至少上看六十萬元以上。

即使中古屋滿足上述三大條件，中古屋的都市更新或者與建商改建的機會最多也只有七○％。台北市每一區實施容積率相關規定的年限與條件都不相同，因此這些剩下的三○％不確定性因素，最好請教房地產開發業者，了解你所打算投資的中古屋，它的「土地」是否真符合老宅更新條件。

陳百棟提醒，一般都市更新，或者與建商合作改建的時程，快則三年，慢則十年以上，老宅挖黃金最大的風險與敵人就是「時間」。只要張大眼睛，耐心尋找到好標的，再加上耐得住時間煎熬，絕對能從這一波老宅挖黃金的房地產趨勢中，獲得豐富的果實。