買房子..要約書的問題..

要約書是有期間限制的..
印象中好像是一星期~
而且要對方同意你們出價的金額要約行為才會成立

對方同意你的出價了嗎??
沒有屋主的簽章是否有屋主的簽名??
我記得仲介應該要出示對方的簽名才可以喔!!!

購屋民眾對斡旋金及要約書的基本認識     

過年了，民眾領了年終獎金荷包滿滿的，在這長長的年假，你若是想透過房屋仲介業者購屋、換屋的人，為保護自身的權益，應認識什麼是「斡旋金」？什麼是「要約書」？ 

一般人為了節省時間，於最短的時間內想知道目前不動產交易市場的情形，購屋或換屋的人都會透過房屋仲介業者介紹，提供賣屋資訊，來達成購屋或換屋的需求，當購屋人中意某間房屋，想與屋主進行議價時，仲介業者通常會向購屋人表示：為表現你的誠意，請你先付一定之金額作為斡旋差價之用。當屋主同意購屋人之出價時，該價款即轉為訂金，並同時達成該筆不動產交易，購屋人即負有與屋主簽訂不動產買賣契約之義務。

一、  什麼是「斡旋金」？

斡旋金是不動產賣方要價和買方出價尚有差距時，買方欲委託仲介業代其向賣方議價，仲介業欲檢驗買方出價之誠意，並避免買方後悔，由買方交付房屋仲介業者一定數額的金錢或其他代替物。一般不動產仲介業者所用的單據，俗稱為「斡旋保證金」、「要約保證金」、「要約承諾書」、「出價保證金」、「出價購屋協調書」、「協調金」、「買賣預約書」等不一而足。

斡旋金在不動交易市場上容易產生糾紛的情況為： 

1.  仲介業收取斡旋金，交易未完成，並不返還買方斡旋金。

2.  仲介人向不同買方收受多次斡旋金。

3.  於斡旋期間，仲介人尚未將斡旋金交付賣方前，買方終止委託，斡旋金被沒收。

4.  仲介業已依約定將斡旋金交付賣方，買方後悔不買，斡旋金被沒收。

5.  賣方收取斡旋金後，後悔不賣。

6.  賣方向不同仲介業或買方收受多次斡旋金或定金。

購屋者交付斡旋金應行注意事項： 

1.  明確約定斡旋期間。

2.  明確約定買方的出價及其他買賣契約的條件。

3.  明確約定逾斡旋期間，賣方仍未同意以買方出價成立買賣契約時，仲介人應無條件退還已交付全部的斡旋金。

4.  斡旋金交付賣方後，仲介業應交付賣方簽章並註明日期的定金收據給賣方。

5.  為確保買方權益，應另行約定仲介業對於賣方返還斡旋金的債務負連帶保證責任。

行政院公平交易委員會規定消費者得不給付斡旋金給仲介業者，而以簽訂要約書  交由仲介業者向屋主進行斡旋之方式替代之。

為了讓買賣雙方在房屋價格上達成共識，買方將透過斡旋金或要約書來傳達的購買的意願。所謂斡旋金，是買賣雙方在價金或付款方式有差距的情況下，由買方交付相當之金額，委託仲介代理人在一定期間內向賣方展現誠意並爭取達成買方要求，否則斡旋金必須無息全額退還。

如果賣方承諾了您的承買條件並簽收時，斡旋金即轉成為定金，成為買賣價金的一部份。另外買方為表達購買意願，亦可以書立要約書方式向賣方表達承買意思，如果賣方同意出售並簽認，買賣即因要約經過承諾而成立，相反的，如賣方不同意出售，要約即失其效力。

一、.  對誠意出價的買方，賣方一定要用心審慎評估，買賣交易是一種緣分，價格可以進一步協商，切勿輕易斷送任何成交的可能性。 

二、  支付斡旋金與書立要約書最大的差異在於，要約書不必先支付一筆房屋總價2~5%的「斡旋金」，不過，一但更改要約書，賣方如可舉證買方其因利息或其他所造成的損失金額，則買方額外負擔買賣總價款3%之損害賠償金額給賣方。 

購屋民眾對斡旋金及要約書的基本認識     

過年了，民眾領了年終獎金荷包滿滿的，在這長長的年假，你若是想透過房屋仲介業者購屋、換屋的人，為保護自身的權益，應認識什麼是「斡旋金」？什麼是「要約書」？ 

一般人為了節省時間，於最短的時間內想知道目前不動產交易市場的情形，購屋或換屋的人都會透過房屋仲介業者介紹，提供賣屋資訊，來達成購屋或換屋的需求，當購屋人中意某間房屋，想與屋主進行議價時，仲介業者通常會向購屋人表示：為表現你的誠意，請你先付一定之金額作為斡旋差價之用。當屋主同意購屋人之出價時，該價款即轉為訂金，並同時達成該筆不動產交易，購屋人即負有與屋主簽訂不動產買賣契約之義務。

一、  什麼是「斡旋金」？

斡旋金是不動產賣方要價和買方出價尚有差距時，買方欲委託仲介業代其向賣方議價，仲介業欲檢驗買方出價之誠意，並避免買方後悔，由買方交付房屋仲介業者一定數額的金錢或其他代替物。一般不動產仲介業者所用的單據，俗稱為「斡旋保證金」、「要約保證金」、「要約承諾書」、「出價保證金」、「出價購屋協調書」、「協調金」、「買賣預約書」等不一而足。

斡旋金在不動交易市場上容易產生糾紛的情況為： 

1.  仲介業收取斡旋金，交易未完成，並不返還買方斡旋金。

2.  仲介人向不同買方收受多次斡旋金。

3.  於斡旋期間，仲介人尚未將斡旋金交付賣方前，買方終止委託，斡旋金被沒收。

4.  仲介業已依約定將斡旋金交付賣方，買方後悔不買，斡旋金被沒收。

5.  賣方收取斡旋金後，後悔不賣。

6.  賣方向不同仲介業或買方收受多次斡旋金或定金。

購屋者交付斡旋金應行注意事項： 

1.  明確約定斡旋期間。

2.  明確約定買方的出價及其他買賣契約的條件。

3.  明確約定逾斡旋期間，賣方仍未同意以買方出價成立買賣契約時，仲介人應無條件退還已交付全部的斡旋金。

4.  斡旋金交付賣方後，仲介業應交付賣方簽章並註明日期的定金收據給賣方。

5.  為確保買方權益，應另行約定仲介業對於賣方返還斡旋金的債務負連帶保證責任。

二、  什麼是「要約書」？

由於斡旋金制度在實務運作上的諸多流弊，內政部特別制定了「要約書」範本，藉以取代業者自創的斡旋金制度。 

所謂「要約書」是登載買受人購買房屋意思表示之文書，行政院公平交易委員會規定消費者得不給付斡旋金給仲介業者，而以簽訂要約書  交由仲介業者向屋主進行斡旋之方式替代之，一旦屋主同意買方之要約內容時，該交易即屬完成，消費者即負有進一步與屋主簽訂書面契約之義務。換言之，  要約書就是  買方依民法第  154  條提出要約之書面，要約之相對人為具有不動產處分權之賣方，買賣雙方就標的物、總價款、付款條件及其他要約條件互相表示意思一致者，契約即為成立。

三、斡旋金與要約書之比較
斡旋金優點:
1.經濟作用。
2.對促進物件之成交及維持契約具有正面效益。
3.符合不動產交易當事人的需求。

斡旋金缺點:
1.斡旋金制度無法源依據。
2.斡旋金制度違反民法之規範（將不拘形式的要約轉變為要物要約）。
3.不動產經紀人違反雙方代理之規定（民法第106條）。
4.買方必須交付現金或其他代替物。
5.仲介業者與購屋者自行商議斡旋金之權利義務，常因解釋不同及雙方認知有差異，而產生許多爭議。

要約書優點:
1.要約書制度依據民法第154規定訂定。
2.購屋者得將要約書及不動產說明書、賣方之出售條款攜回審閱（至少三天）。
3.於要約期間未經賣方同意出售前，有要約撤回權。
4.買方毋需交付現金或其他代替物。

要約書缺點:
1.無法立即檢驗買方出價購買的誠意。
2.房屋賣方或仲介業者於要約成立後，無法即時取得定金。
3.要約書雖然有拘束力，但是買方或賣方若是違約，須仰賴訴訟才能得到救濟。

屋主委託仲介賣屋應該有簽訂委託書吧,
那要約書是不是只是買方和仲介之間的約定書,
跟屋主無關呢??

四、「斡旋金」與「要約書」之選擇（公平會之規定） 

為了讓消費者在仲介交易進行中有更多的選擇機會，並避免不肖仲介業者利用掌握斡旋金的優勢地位，不當煩擾、壓抑消費者的交易決定，行政院公平交易委員會  90年  5月  10日  第  496次委員會議通過（公壹字第  01524號令發布）  公平交易法對房屋仲介業之規範說明；  房屋仲介業者倘利用交易資訊不對稱之特性，隱匿斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，在向購屋人收取斡旋金之同時，未同時告知購屋人亦得選擇採用內政部版「要約書」及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，將有違反公平交易法第  24條規定之虞。

故房屋仲介業者宜以另份書面告知購屋人有選擇採用內政部版「要約書」之權利，且該份書面之內容宜扼要說明「要約書」與「斡旋金」之區別及其替代關係，並經購屋人簽名確認，以釐清仲介業者之告知義務。另若仲介業者約定交付斡旋金，則宜以書面明訂交付斡旋金之目的，明確告知消費者之權利義務。 

五、政府目前的作法 

由於斡旋金在實務運作上有諸多流弊及常常發生爭議。因此，內政部特別制定了「要約書」範本及依消費者保護法第十七條規定公告「要約書應記載及不得記載事項」貳、不得記載事項規定「不得約定在契約成立前，受託人得向消費者收取斡旋金、訂金或其他任何名目之費用。」，以供消費者使用。

要約書應記載事項:
1.  契約審閱期間 
2.  不動產買賣標的 
3.承購總價款、付款條件及其他要約條件 
4.要約之拘束 
5.要約撤回權 
6.簽訂不動產買賣契約書之期間 
7.要約之生效。

上述應記載事項詳細內容請上內政部地政司網站查詢（網址：  http://www.land.moi.gov.tw）。房屋仲介  業者擬定之要約書，如未記載內政部公告應記載之事項者，該公告之應記載事項仍構成契約內容。 

另外，  不動產仲介業者於買方出價有意願承購賣方之房屋時，往往會要求買方支付斡旋金，常引發許多不動產交易糾紛案，為此，內政部曾於  93  年及  94  年  1  月間多次邀請學者、專家、有關機關及業者研商斡旋金法制化規範會議，會中學者專家多認為現行斡旋金制度是仲介糾紛之主要來源，應立法明文予以禁止，惟業者代表認為現行斡旋金制度具有促進案件成交之經濟效率，且值此房地產景氣復甦之際，若貿然禁止行之有年的交易習慣，恐將對房地產仲介業造成相當大的衝擊。

因此建議應予維持現狀，不宜明文禁止仲介業者收取斡旋金，並採斡旋金與要約書並行雙軌制。又行政院公平交易委員會規定，對於仲介業者向購屋者收取斡旋金之同時，如未同時告知消費者亦得選擇採用內政部版「要約書」及斡旋金與內政部版「要約書」之區別及其替代關係者，將違反公平交易法第  24  條規定，自得由該會依公平交易法規定裁罰。所以為兼顧消費者權益與尊重民間交易習慣，在尚未有足以明顯禁止收取斡旋金立法之理由前，目前有關不動產仲介制度仍將維持斡旋金與要約書雙軌制，換言之，即維持不動產仲介業者現有執行現狀。

要約書應該是指買方和仲介之間的委託買屋委任契約吧?(很抱歉...我沒自己買過房子...)
如果是如此，那雙方一旦訂立委任契約....該契約因意思表示合致而成立..
不過由於你說發現坪數與仲介說的不符....那關於這點應該反而是仲介違約吧....
所以你不需付違約金..沒跟他要就不錯了....
要求解除契約並請對方退還之前所交付的簽約金(如果你之前曾交付過這類的錢的話)
嗯...
不過他們通常都硬坳不肯解約或退錢
可能需要你視情況而決定要不要寫存證信函給他們
.......一點意見提供.......

嗯~謝謝大家的意見
我們當時是買賣雙方都約在仲介公司裡面談價錢,價錢談ok了才簽要約書,可是很奇怪仲介並沒有請賣方簽名及蓋章,所以要約書上只有我們跟仲介公司的簽章,所以我想知道這份要約書是否成立,因為仲介一直說我們要賠錢~~

嗯....
那你的態度可能要強硬一點哦
因為坪數有誤就是他們的錯.....
也跟他們要求違約金
還有...寫存證信函給他們吧
對了
副本記得給消保會和消基會....
有時
他們怕的是這個......

~"~  （好心找資料，好像都沒在看的！）
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請看以下第四點
要約書優點:
1.要約書制度依據民法第154規定訂定。
2.購屋者得將要約書及不動產說明書、賣方之出售條款攜回審閱（至少三天）。
3.於要約期間未經賣方同意出售前，有要約撤回權。
4.買方毋需交付現金或其他代替物。

另外，不管是哪一方反悔，不想買或是不想賣了，雙方都不用支付賠償金，因為已經明確規定：
要約書制度依據民法第154規定訂定。
買方毋需交付現金或其他代替物。

通常正式簽約前  仲介是不可能讓買賣雙方見面的
你價錢都談好了還進入銀行徵信階段
那你簽的應該不是要約書吧
而是已經正式要交易的簽約書ㄡ
因為要約書只是在議價過程的一個約定文件
根本不用牽涉到銀行程序
如果是正式的簽約書 
就會比較麻煩  因為有法律約束力 
除非是海砂屋輻射屋才有可能取消此買賣
你應該先確定  你到底簽了什麼文件?
你們付了什麼錢在仲介手上?
付訂前都沒先檢看過房屋土地權狀謄本嗎?

銀行的徵信是在確認建地，建物，及地段是否能夠貸出闔貸金額，銀行會向建物所在地的地政處調閱建物及土地藤本，以確認權狀坪數，這只是一個正常的程序，所以妳簽的並不是交易合約。

to.k+l
我簽的的確是要約書沒有錯喔~
我們並未付任何一毛錢出去;另外我們簽要約書前仲介也沒出示房屋土地權狀謄本等文件讓我們看,而且要約書上也沒有註明土地房屋的坪數等等...
仲介一直不承認他們有虛報坪數,只說我們當初是聽錯了,因為要約書上沒註明,所以只能各說各話
我們很明白的表示不買了,仲介說要上法庭解決,真的是很煩吶.....

沒付騰本沒坪數註名是哪門子要約書ㄚ
是大型仲介公司嗎?
既沒有訂金需取回的問題  這樣是單純多了
雖然可以別在意對方的威脅  但仍要做預防動作
最後一次跟仲介好好講  就說明你的立場
如他仍很番  你就說  於法我站得住腳
然後不要再接電話 
接著  你還是要寄出存證信函做保護動作
也是讓這事件劃下句點..

愛把法院掛嘴邊的就像膽小狗愛亂吠..

to  :艾小薇
   
        因為我是在仲介公司上班的秘書,所以我多少知道一

        點,如果你確定你簽的是要約書而且在上頭也沒有委

        託人(賣方,屋主)的任何簽,章,那麼其實那份文件就

        已經不算數了,還有要在簽訂任何合約的情況下,應該

        會給你看過不動產產權說明書,也就是對於你要買的

        那間房子的說明書,內容會有房子的一些照片,或是售

        價與坪數,售屋資料表以及土地謄本還有建地謄本,產

        權調查,土地增值稅,這些都是仲介公司要為你準備的

        不可能沒有,甚至你也可以要求到現場看屋,這些都是

        基本的,如果沒有那麼就換另一間房屋仲介吧!!他說
   
        要在法庭上見啊!!那麼你大可以放心,因為有些不肖

        的仲介公司都會為了要比消費者強勢,而說一些唬你

        的話啦!!如果要在法庭上見,那就在法庭上見啊!!誰
   
        怕誰.....別緊張啦!!你又沒有做錯事情,如果還有問

        題在po文給我吧!!

真的是超~~~級感謝大家,讓我放心了不少!!感恩~~~!!
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to.沙宣
這麼說我們根本就不用理他就對了是不是...
我老公說如果他一直盧的話給他給5千還是1萬當成合解的金額,我覺得這樣做很不妥耶~就像你說的我們又沒做錯事幹嘛給他錢啊~~
今晚要去仲介那再跟他們談一次,因為他們說就算不買也要當面談清楚...